Chi phí thi công phần thô phụ thuộc vào những yếu tố nào?

Khi chuẩn bị xây nhà, chi phí thi công phần thô luôn là một trong những vấn đề được gia chủ quan tâm đầu tiên. Đây là khoản ngân sách lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến tổng mức đầu tư và khả năng kiểm soát tài chính trong suốt quá trình xây dựng.

Tuy nhiên, không phải công trình nào cũng có cùng một mức chi phí. Hai ngôi nhà có diện tích tương đương nhưng khác nhau về số tầng, kết cấu, nền đất, vị trí xây dựng hoặc điều kiện vận chuyển vật tư hoàn toàn có thể có mức đầu tư khác nhau.

Vì vậy, thay vì chỉ hỏi đơn giá bao nhiêu một mét vuông, gia chủ nên tìm hiểu toàn bộ những yếu tố cấu thành chi phí thi công phần thô. Việc hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp chủ đầu tư dự trù ngân sách chính xác hơn, hạn chế phát sinh và lựa chọn phương án xây dựng phù hợp.

Chi phí thi công phần thô là gì?

Thi công phần thô là quá trình xây dựng những hạng mục cơ bản tạo nên kết cấu và hình dáng chính của công trình trước khi chuyển sang giai đoạn hoàn thiện.

Tùy theo phạm vi hợp đồng của từng nhà thầu, phần thô thường có thể bao gồm các công việc như chuẩn bị mặt bằng, định vị công trình, thi công móng, cột, dầm, sàn bê tông cốt thép, xây tường, cầu thang, mái và hệ thống điện nước âm.

Có thể hiểu đơn giản, nếu phần hoàn thiện là lớp áo bên ngoài của ngôi nhà thì phần thô chính là bộ khung quyết định nền tảng, độ ổn định và khả năng tiếp tục hoàn thiện công trình.

Theo phạm vi dịch vụ được công bố, thi công phần thô có thể bao gồm các nhóm công việc từ móng, kết cấu, xây tường, cầu thang, mái đến hệ thống điện nước âm. Tuy nhiên, phạm vi cụ thể cần được xác định rõ trong hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà thầu.

Do đó, khi so sánh giá thi công phần thô giữa các đơn vị, gia chủ không nên chỉ nhìn vào con số trên mỗi mét vuông mà cần kiểm tra kỹ nhà thầu đang bao gồm những hạng mục nào.

Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thi công phần thô

Có nhiều yếu tố tác động đến tổng ngân sách xây dựng. Trong đó, diện tích, quy mô, kết cấu, nền đất, vị trí công trình, vật tư và phạm vi hợp đồng là những yếu tố quan trọng nhất.

1. Diện tích xây dựng ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí

Diện tích là yếu tố đầu tiên cần xác định khi tính chi phí thi công phần thô. Công trình có diện tích càng lớn thì khối lượng vật tư và nhân công thường càng cao. Khối lượng bê tông, thép, gạch xây, vữa, cốp pha và các công việc liên quan cũng tăng theo quy mô công trình.

Tuy nhiên, tổng chi phí không đơn giản chỉ được tính bằng diện tích sàn nhân với một mức giá cố định.

Ví dụ, hai ngôi nhà cùng có diện tích đất 5 x 20 m nhưng:

• Một nhà xây 2 tầng.
• Một nhà xây 4 tầng.
• Một nhà có tầng hầm.
• Một nhà có sân thượng lớn.
• Một nhà sử dụng kết cấu đặc biệt.

Khi đó, khối lượng thi công và mức đầu tư sẽ khác nhau đáng kể. Vì vậy, diện tích xây dựng chỉ là cơ sở ban đầu để lập dự toán. Muốn có con số sát thực tế cần kết hợp với hồ sơ thiết kế và điều kiện thi công cụ thể.

2. Số tầng và quy mô công trình

Số tầng càng nhiều thì yêu cầu về kết cấu, móng, cột, dầm, sàn và hệ thống giao thông đứng càng phức tạp. Một ngôi nhà phố 3 tầng sẽ có yêu cầu khác với công trình 5 hoặc 6 tầng. Nếu công trình có thêm tầng hầm, sân thượng, tum hoặc các không gian đặc biệt thì khối lượng thi công cũng tăng.

Đây là lý do khi tham khảo đơn giá thi công phần thô, gia chủ cần cung cấp đầy đủ thông tin về số tầng và quy mô dự kiến. Không nên lấy đơn giá của một công trình đơn giản để áp dụng trực tiếp cho một công trình có kết cấu phức tạp.

3. Phương án móng và điều kiện nền đất

Móng là một trong những yếu tố có thể làm thay đổi đáng kể chi phí xây nhà phần thô.

Tùy vào điều kiện địa chất và tải trọng công trình, phương án móng có thể khác nhau. Công trình có nền đất tương đối tốt có thể sử dụng giải pháp móng phù hợp với điều kiện thực tế, trong khi nền đất yếu có thể cần giải pháp gia cố hoặc móng sâu.

Một số công trình nhà phố trong khu vực đô thị còn phải tính đến:

• Nhà hiện hữu liền kề.
• Hẻm nhỏ.
• Công trình xung quanh.
• Điều kiện thi công móng.
• Khả năng vận chuyển thiết bị.
• Yêu cầu đảm bảo an toàn cho nhà kế bên.

Vì vậy, trước khi chốt ngân sách, việc khảo sát hiện trạng và đánh giá điều kiện khu đất là rất quan trọng.

4. Thiết kế và độ phức tạp của kết cấu

Thiết kế kiến trúc càng phức tạp thì phần kết cấu và thi công càng cần được tính toán kỹ. Những công trình có nhiều ban công, console, khoảng thông tầng, khẩu độ lớn, giếng trời, mái bê tông hoặc hình khối đặc biệt có thể làm tăng khối lượng kết cấu.

Đặc biệt, nếu gia chủ thay đổi thiết kế sau khi đã bắt đầu thi công thì chi phí có thể phát sinh do phải điều chỉnh vật tư, nhân công hoặc thực hiện lại một số hạng mục. Đây là lý do nên hoàn thiện hồ sơ thiết kế và bản vẽ kỹ thuật trước khi triển khai xây dựng.

Một hồ sơ thiết kế đầy đủ cũng giúp nhà thầu bóc tách khối lượng và lập dự toán rõ ràng hơn. Quy trình của Việt Kiến Trúc cũng bao gồm bước triển khai hồ sơ kỹ thuật và bóc tách khối lượng trước khi thi công.

5. Vật tư sử dụng trong thi công phần thô

Vật tư là một thành phần quan trọng trong tổng chi phí thi công phần thô.

Những vật liệu cơ bản thường được sử dụng gồm:

• Thép.
• Xi măng.
• Cát.
• Đá.
• Gạch.
• Bê tông.
• Dây điện và ống luồn.
• Ống cấp thoát nước.
• Vật tư chống thấm theo phạm vi hợp đồng.

Chủng loại, tiêu chuẩn và nguồn gốc vật tư có thể ảnh hưởng đến chi phí. Tuy nhiên, không nên lựa chọn vật tư chỉ dựa trên giá thấp. Đối với phần kết cấu, chất lượng vật liệu cần được kiểm soát phù hợp với hồ sơ thiết kế và yêu cầu kỹ thuật của công trình.

Một báo giá thấp nhưng không nêu rõ chủng loại vật tư có thể khiến gia chủ khó kiểm soát chất lượng thực tế.

6. Vị trí và điều kiện thi công

Vị trí công trình cũng ảnh hưởng trực tiếp đến giá thi công. Một ngôi nhà nằm trên mặt đường lớn thường thuận tiện cho việc vận chuyển cát, đá, thép, gạch và các loại vật tư khác.

Ngược lại, công trình nằm sâu trong hẻm nhỏ có thể gặp nhiều hạn chế:

• Xe tải khó tiếp cận.
• Phải trung chuyển vật tư.
• Thời gian vận chuyển lâu hơn.
• Khó tập kết vật liệu.
• Khó đưa máy móc vào công trường.
• Bị giới hạn thời gian thi công.

Những yếu tố này làm tăng nhân công và chi phí logistics, từ đó ảnh hưởng đến tổng chi phí thi công phần thô.

7. Điều kiện mặt bằng và công trình liền kề

Đối với nhà phố, đặc biệt là những khu vực xây dựng san sát, điều kiện mặt bằng là vấn đề cần được khảo sát trước khi thi công.

Công trình có nhà hàng xóm ở hai bên sẽ có yêu cầu khác với khu đất trống. Khi đào móng, vận chuyển vật tư hoặc thi công kết cấu, nhà thầu phải tính toán phương án phù hợp nhằm hạn chế ảnh hưởng đến các công trình xung quanh.

Ngoài ra, nếu mặt bằng chật hẹp thì việc tập kết thép, cát, đá, gạch và thiết bị thi công cũng khó khăn hơn.

Do đó, cùng một diện tích xây dựng nhưng điều kiện mặt bằng khác nhau có thể dẫn đến mức chi phí khác nhau.

8. Nhân công và thời gian thi công

Chi phí nhân công là một phần không thể bỏ qua khi lập dự toán.

Công trình càng phức tạp, thời gian thi công càng dài hoặc yêu cầu kỹ thuật càng cao thì nhu cầu nhân công và thời gian quản lý công trường càng lớn.

Ngoài ra, tiến độ thi công cũng có thể chịu ảnh hưởng bởi:

• Thời tiết.
• Điều kiện vận chuyển.
• Quy định khu vực.
• Mặt bằng.
• Tình trạng cung ứng vật tư.
• Thay đổi thiết kế.
• Yêu cầu của chủ đầu tư.

Việc lập tiến độ ngay từ đầu giúp các bên chủ động hơn trong việc kiểm soát chi phí thi công phần thô.

9. Tầng hầm, sân thượng và các hạng mục đặc biệt

Không phải công trình nào cũng chỉ bao gồm móng, cột, dầm, sàn và tường. Nếu thiết kế có thêm tầng hầm, hồ nước, bể tự hoại, sân thượng, mái bê tông, giếng trời hoặc những cấu kiện đặc biệt thì ngân sách sẽ cần được tính riêng theo khối lượng thực tế.

Trong đó, tầng hầm thường là một hạng mục cần đặc biệt lưu ý vì liên quan đến đào đất, chống đỡ, chống thấm và kết cấu dưới cốt nền. Do đó, khi yêu cầu báo giá thi công phần thô, gia chủ nên cung cấp đầy đủ bản vẽ và danh sách các hạng mục đặc biệt thay vì chỉ cung cấp diện tích đất.

10. Phạm vi công việc trong hợp đồng

Đây là yếu tố thường bị bỏ qua khi so sánh báo giá. Hai nhà thầu có thể cùng đưa ra mức giá theo m² nhưng phạm vi công việc không giống nhau.

Một hợp đồng có thể bao gồm nhiều hạng mục hơn trong khi hợp đồng khác chỉ bao gồm các công việc cơ bản.

Chủ đầu tư nên kiểm tra rõ:

• Phần móng gồm những gì?
• Có bao gồm cọc hay không?
• Có bao gồm đào đất và vận chuyển đất không?
• Có bao gồm hệ thống điện nước âm không?
• Có bao gồm chống thấm không?
• Có bao gồm xây tô không?
• Vật tư do nhà thầu cung cấp hay chủ đầu tư mua?
• Máy móc và nhân công thuộc trách nhiệm bên nào?

Giá thấp chưa chắc là phương án tiết kiệm nếu phạm vi công việc bị thiếu.

Vì sao không nên chỉ dựa vào đơn giá trên mỗi mét vuông?

Nhiều gia chủ khi tìm hiểu đơn giá thi công phần thô thường bắt đầu bằng câu hỏi: “Một mét vuông hết bao nhiêu tiền?”

Đây là thông tin cần thiết nhưng chưa đủ.

Đơn giá/m² chỉ có ý nghĩa khi các công trình được so sánh có điều kiện tương đồng về:

• Quy mô.
• Số tầng.
• Phương án móng.
• Kết cấu.
• Điều kiện mặt bằng.
• Vật tư.
• Phạm vi công việc.
• Điều kiện vận chuyển.

Nếu chỉ nhìn vào giá/m² thấp nhất, chủ đầu tư có thể bỏ sót nhiều khoản chưa được đưa vào báo giá.Do đó, cách tốt hơn là yêu cầu nhà thầu lập bảng khối lượng và phạm vi công việc cụ thể. Khi đó, gia chủ có thể so sánh từng hạng mục thay vì chỉ nhìn một con số tổng.

Kểm soát chi phí thi công phần thô hiệu quả

Lập thiết kế trước khi thi công

Một trong những cách hiệu quả nhất để kiểm soát ngân sách là hoàn thiện hồ sơ thiết kế trước khi xây dựng. Thiết kế giúp xác định công năng, kích thước, kết cấu, vật liệu và các giải pháp kỹ thuật trước khi triển khai ngoài công trường. Việt Kiến Trúc cũng xác định quy trình từ khảo sát, đề xuất phương án, thiết kế, triển khai hồ sơ kỹ thuật, bóc tách khối lượng đến giám sát, nghiệm thu và bàn giao.

Bóc tách khối lượng rõ ràng

Thay vì chỉ nhận một báo giá tổng, gia chủ nên yêu cầu bảng khối lượng chi tiết. Bảng dự toán càng rõ thì càng dễ xác định:

• Hạng mục nào đã bao gồm.
• Hạng mục nào chưa bao gồm.
• Khối lượng vật tư.
• Chủng loại vật liệu.
• Nhân công.
• Chi phí phát sinh nếu có.

Điều này giúp hạn chế tranh chấp trong quá trình xây dựng.

Thống nhất vật tư ngay từ đầu

Vật tư nên được thống nhất trước khi ký hợp đồng hoặc trước thời điểm triển khai từng hạng mục. Nếu thay đổi vật liệu giữa chừng, ngân sách có thể bị điều chỉnh và ảnh hưởng đến tiến độ.

Gia chủ nên yêu cầu nhà thầu cung cấp rõ thương hiệu, chủng loại hoặc tiêu chuẩn vật tư trong hồ sơ báo giá và hợp đồng.

Kiểm soát thay đổi thiết kế

Thay đổi thiết kế sau khi đã thi công là một trong những nguyên nhân có thể làm tăng chi phí. Một thay đổi nhỏ trên bản vẽ đôi khi kéo theo việc tháo dỡ, xây lại, thay đổi đường điện nước hoặc điều chỉnh kết cấu.

Vì vậy, càng thống nhất thiết kế sớm thì càng dễ kiểm soát ngân sách.

Thi công phần thô chất lượng cần kiểm soát những gì?

Chi phí là yếu tố quan trọng nhưng không nên đánh đổi chất lượng để có mức giá thấp. Trong quá trình thi công, cần kiểm soát từng bước từ móng đến kết cấu và hệ thống kỹ thuật.

Kiểm tra công tác móng

Móng là phần nằm dưới công trình và rất khó kiểm tra lại sau khi hoàn thành. Vì vậy, các bước định vị, đào đất, gia cố, bố trí thép và đổ bê tông cần được kiểm tra theo hồ sơ kỹ thuật.

Kiểm tra cốt thép và cốp pha

Trước khi đổ bê tông, cần kiểm tra vị trí thép, kích thước cấu kiện, khoảng bảo vệ, cốp pha và các chi tiết kỹ thuật liên quan.

Kiểm soát bê tông

Quá trình đổ và bảo dưỡng bê tông cần được thực hiện phù hợp với yêu cầu kỹ thuật của công trình.

Kiểm tra hệ thống điện nước âm

Đường điện và đường ống nước cần được bố trí đúng vị trí trước khi hoàn thiện tường và sàn. Sai sót ở bước này có thể gây khó khăn cho việc sửa chữa sau khi công trình hoàn thiện.

Nghiệm thu theo từng giai đoạn

Không nên chờ đến khi hoàn thiện toàn bộ công trình mới kiểm tra. Việc nghiệm thu theo từng giai đoạn giúp phát hiện sai lệch sớm và hạn chế chi phí sửa chữa về sau.

Việt Kiến Trúc kiểm soát chi phí thi công phần thô như thế nào?

Với định hướng cung cấp giải pháp từ thiết kế đến thi công, Việt Kiến Trúc xây dựng quy trình theo hướng đồng bộ giữa bản vẽ và thực tế công trường.

Quá trình triển khai được bắt đầu từ việc tiếp nhận nhu cầu, khảo sát hiện trạng, đề xuất phương án, phát triển thiết kế, triển khai hồ sơ kỹ thuật và bóc tách khối lượng trước khi chuyển sang thi công.

Điểm quan trọng của cách làm này là hạn chế tình trạng vừa thi công vừa thay đổi thiết kế.

Khi bản vẽ, khối lượng và phạm vi công việc được thống nhất từ trước, chủ đầu tư sẽ dễ hình dung ngân sách và chủ động hơn trong quá trình xây dựng. Bên cạnh đó, việc đồng bộ giữa thiết kế và thi công cũng giúp xử lý nhanh hơn những vấn đề phát sinh tại công trường.

Gia chủ có thể tham khảo thêm dịch vụ thi công phần thô của Việt Kiến Trúc để tìm hiểu phạm vi công việc và quy trình triển khai thực tế.

Những sai lầm khiến chi phí thi công phần thô tăng cao

Chọn nhà thầu chỉ dựa trên giá thấp

Mức giá thấp có thể hấp dẫn nhưng chưa phản ánh toàn bộ chất lượng và phạm vi công việc. Gia chủ nên so sánh cả vật tư, nhân công, quy trình giám sát, tiến độ và điều khoản hợp đồng.

Thi công khi chưa có hồ sơ đầy đủ

Thiếu bản vẽ có thể dẫn đến việc thi công theo kinh nghiệm, sau đó phải sửa đổi khi phát hiện bất hợp lý.

Thay đổi công năng giữa quá trình xây dựng

Việc thay đổi vị trí phòng, cầu thang, nhà vệ sinh hoặc hệ thống kỹ thuật sau khi xây dựng có thể phát sinh nhiều chi phí.

Không thống nhất vật tư

Nếu hợp đồng không ghi rõ vật tư, chủ đầu tư sẽ khó kiểm soát chất lượng và rất khó so sánh báo giá giữa các nhà thầu.

Không dự phòng ngân sách

Dù dự toán được lập kỹ, công trình vẫn có thể phát sinh từ điều kiện hiện trạng hoặc những thay đổi ngoài dự kiến. Vì vậy, gia chủ nên có một khoản dự phòng phù hợp thay vì sử dụng toàn bộ ngân sách cho phần dự toán ban đầu.

Câu hỏi thường gặp về chi phí thi công phần thô

Chi phí thi công phần thô có cố định theo m2 không?

Không. Đơn giá/m² chỉ là một cơ sở tham khảo. Tổng chi phí còn phụ thuộc vào quy mô, kết cấu, nền đất, vị trí, vật tư và phạm vi công việc.

Nhà trong hẻm có chi phí thi công cao hơn không?

Có thể. Hẻm nhỏ có thể khiến việc vận chuyển vật tư, tập kết vật liệu và đưa máy móc vào công trường khó khăn hơn, từ đó làm tăng chi phí nhân công và vận chuyển.

Có nên chọn nhà thầu có giá thi công phần thô thấp nhất?

Không nên chỉ dựa vào giá thấp nhất. Cần so sánh đồng thời phạm vi công việc, vật tư, chất lượng, tiến độ và điều khoản hợp đồng.

Có cần khảo sát nền đất trước khi thi công không?

Nên khảo sát và đánh giá điều kiện khu đất để lựa chọn giải pháp móng phù hợp. Đây cũng là cơ sở quan trọng để dự toán chi phí thi công phần thô sát thực tế.

Làm sao để hạn chế phát sinh chi phí?

Cách hiệu quả là hoàn thiện thiết kế trước khi thi công, bóc tách khối lượng, thống nhất vật tư, quy định rõ phạm vi hợp đồng và kiểm soát mọi thay đổi trong quá trình xây dựng.

Những yếu tố quan trọng nhất gồm diện tích, số tầng, phương án móng, điều kiện nền đất, thiết kế kết cấu, vật tư, vị trí công trình, điều kiện mặt bằng, nhân công và phạm vi công việc trong hợp đồng.

Vì vậy, để có một dự toán sát thực tế, gia chủ nên chuẩn bị hồ sơ thiết kế đầy đủ và lựa chọn đơn vị có khả năng khảo sát, bóc tách khối lượng, tư vấn vật tư và tổ chức thi công đồng bộ. Việt Kiến Trúc cung cấp giải pháp tư vấn thiết kế và thi công, giúp gia chủ có cơ sở rõ ràng hơn trong việc lập ngân sách, kiểm soát chất lượng và triển khai công trình từ hồ sơ đến thực tế.

Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà và muốn biết chi phí thi công phần thô dự kiến cho công trình của mình, hãy chuẩn bị diện tích đất, số tầng, vị trí xây dựng và nhu cầu công năng để Việt Kiến Trúc tư vấn phương án phù hợp nhé!