Thi công phần thô gồm những gì? Quy trình & Hạng mục
Thi công phần thô là giai đoạn xây dựng tạo nên bộ khung và nền tảng kỹ thuật cơ bản của công trình. Đây là phần việc được thực hiện trước khi chuyển sang các công tác hoàn thiện như sơn nước, lát sàn, ốp tường, lắp thiết bị vệ sinh, đèn chiếu sáng và thi công nội thất.
Đối với nhà phố, biệt thự hoặc các công trình dân dụng, thi công phần thô thường bao gồm nhiều nhóm công việc liên quan trực tiếp đến kết cấu và hệ thống kỹ thuật như móng, cột, dầm, sàn, cầu thang, tường xây, mái, hệ thống điện nước âm tường và chống thấm.
Do đó, chất lượng thi công phần thô có ảnh hưởng rất lớn đến độ bền, sự ổn định và khả năng vận hành của ngôi nhà trong thời gian dài.
Thi công phần thô gồm những gì?
Một công trình thi công phần thô hoàn chỉnh thường được triển khai theo nhiều giai đoạn. Phạm vi cụ thể có thể thay đổi tùy quy mô, loại móng, số tầng, điều kiện địa chất và hồ sơ thiết kế.
Các hạng mục phổ biến gồm:
- Chuẩn bị mặt bằng và định vị công trình
- Thi công móng
- Thi công kết cấu bê tông cốt thép
- Xây tường
- Thi công cầu thang
- Thi công mái
- Thi công hệ thống điện âm
- Thi công hệ thống cấp thoát nước
- Chống thấm các khu vực cần thiết
- Hoàn thiện các công tác xây dựng cơ bản theo hợp đồng
Việc xác định rõ phạm vi thi công phần thô ngay từ đầu giúp chủ đầu tư dễ dàng so sánh báo giá giữa các nhà thầu và hạn chế tình trạng phát sinh chi phí trong quá trình xây dựng.
Thi công phần thô nhà phố bắt đầu từ đâu?
Đối với thi công phần thô nhà phố, quy trình thường bắt đầu sau khi hồ sơ thiết kế được hoàn thiện và các điều kiện cần thiết để triển khai công trình đã được chuẩn bị.
Chuẩn bị mặt bằng thi công
Nhà thầu tiến hành dọn dẹp, che chắn công trình, chuẩn bị khu vực tập kết vật tư và bố trí các điều kiện phục vụ thi công. Các trục, tim cột, tim móng và cao độ công trình cần được xác định chính xác theo bản vẽ.
Định vị công trình
Định vị là bước quan trọng giúp đảm bảo công trình được xây dựng đúng vị trí, kích thước và cao độ theo thiết kế. Sai lệch trong bước này có thể ảnh hưởng đến nhiều công đoạn phía sau, đặc biệt là vị trí cột, tường, cửa và hệ thống kỹ thuật.
Thi công phần móng
Móng là một trong những hạng mục quan trọng nhất của thi công phần thô bởi đây là bộ phận truyền tải trọng của công trình xuống nền đất. Tùy vào quy mô công trình và điều kiện địa chất, phương án móng có thể là:
- Móng đơn
- Móng băng
- Móng bè
- Móng cọc
Quá trình thi công móng có thể bao gồm đào đất, xử lý nền, bê tông lót, gia công cốt thép, lắp dựng cốp pha, đổ bê tông, thi công giằng móng và lấp đất. Đối với những công trình có tầng hầm, yêu cầu kỹ thuật sẽ phức tạp hơn do phải xử lý đồng thời kết cấu, chống thấm và điều kiện đất nền.
Vì sao phần móng cần được kiểm soát chặt chẽ?
Nếu móng được thiết kế hoặc thi công không phù hợp với điều kiện thực tế, công trình có thể xuất hiện các vấn đề liên quan đến lún, nứt hoặc biến dạng. Vì vậy, khi thực hiện thi công phần thô nhà phố, phương án móng cần được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế kết cấu và điều kiện thực tế của khu đất thay vì lựa chọn chỉ dựa vào chi phí.
Thi công kết cấu bê tông cốt thép
Sau phần móng là hệ thống kết cấu chính của công trình. Đây là phần tạo nên bộ khung chịu lực gồm:
- Cột
- Dầm
- Sàn
- Cầu thang
- Ban công
- Sê nô
- Các cấu kiện bê tông khác theo thiết kế
Quy trình cơ bản thường gồm gia công cốt thép, lắp dựng cốp pha, nghiệm thu trước khi đổ bê tông, đổ bê tông và bảo dưỡng bê tông. Do đó, khi lựa chọn đơn vị thi công phần thô, gia chủ không nên chỉ quan tâm đến đơn giá mà cần quan tâm đến quy trình kiểm soát chất lượng kết cấu.
Thi công xây tường
Sau khi hoàn thiện từng phần kết cấu, công trình sẽ tiến hành xây tường bao và tường ngăn phòng theo hồ sơ kiến trúc. Các công việc thường bao gồm:
- Xây tường bao
- Xây tường ngăn phòng
- Xây khu vực vệ sinh
- Xây hộp kỹ thuật
- Xây các vị trí theo bản vẽ
Kích thước tường cần được kiểm soát chính xác để đảm bảo diện tích sử dụng và tạo điều kiện thuận lợi cho công tác hoàn thiện sau này. Đối với thi công phần thô nhà phố, việc phối hợp giữa bản vẽ kiến trúc và kết cấu đặc biệt quan trọng vì nhà phố thường có diện tích đất hạn chế và nhiều yêu cầu về tối ưu không gian.
Thi công hệ thống điện âm tường
Hệ thống điện được triển khai một phần trong giai đoạn thi công phần thô thông qua việc đặt ống và hộp kỹ thuật âm tường, âm sàn.
Các hạng mục thường gồm:
- Ống điện âm tường
- Ống điện âm sàn
- Hộp công tắc
- Hộp ổ cắm
- Đường điện cho điều hòa
- Đường điện cho bình nóng lạnh
- Đường điện cho thiết bị cố định
- Đường dây kỹ thuật theo thiết kế
Một sai lầm thường gặp là chỉ xác định vị trí ổ cắm sau khi công trình đã hoàn thiện. Khi đó, việc thay đổi có thể phải đục phá tường hoặc ảnh hưởng đến lớp hoàn thiện. Vì vậy, chủ đầu tư nên thống nhất vị trí thiết bị điện trước khi bắt đầu thi công.
Thi công hệ thống cấp thoát nước
Bên cạnh hệ thống điện, hệ thống cấp thoát nước cũng cần được triển khai từ giai đoạn thi công phần thô.
Các hạng mục thường gồm:
- Đường cấp nước
- Đường thoát nước
- Ống thoát sàn
- Ống thoát lavabo
- Ống thoát bồn cầu
- Đường cấp nước nóng
- Đường ống kỹ thuật
Đặc biệt, hệ thống thoát nước cần được tính toán về vị trí, đường kính và độ dốc theo thiết kế. Nếu hệ thống được thi công không phù hợp, công trình có thể gặp tình trạng thoát nước chậm, tắc nghẽn hoặc mùi hôi trong quá trình sử dụng.
Thi công cầu thang
Cầu thang là một hạng mục kết hợp giữa kết cấu và kiến trúc. Trong quá trình thi công phần thô, cầu thang có thể được triển khai dưới dạng kết cấu bê tông cốt thép hoặc phương án khác theo hồ sơ thiết kế. Các yếu tố cần kiểm soát gồm:
- Chiều cao bậc
- Chiều rộng mặt bậc
- Cao độ từng tầng
- Kích thước bản thang
- Vị trí chiếu nghỉ
- Vị trí lan can
- Khoảng thông tầng
Việc xác định chính xác kích thước cầu thang ngay từ giai đoạn phần thô giúp tránh phải điều chỉnh khi bước vào hoàn thiện.
Thi công mái
Tùy theo thiết kế, công trình có thể sử dụng mái bê tông, mái ngói, mái tôn hoặc kết hợp nhiều loại vật liệu. Thi công phần thô đối với mái có thể bao gồm:
- Sàn mái
- Dầm mái
- Sê nô
- Kết cấu mái
- Độ dốc mái
- Vị trí thoát nước
- Các cấu kiện liên quan
Đối với mái bằng và sân thượng, khả năng thoát nước và chống thấm cần được tính toán ngay từ đầu.
Chống thấm trong thi công phần thô
Chống thấm là một trong những hạng mục cần đặc biệt chú ý khi thi công phần thô. Các khu vực thường cần xử lý chống thấm gồm:
- Nhà vệ sinh
- Ban công
- Sân thượng
- Sê nô
- Mái
- Tầng hầm
- Khu vực tiếp xúc trực tiếp với nước
Chống thấm cần được thi công đúng quy trình và kiểm tra trước khi bị che khuất bởi các lớp hoàn thiện. Một công trình có lớp hoàn thiện đẹp nhưng chống thấm không tốt vẫn có thể phát sinh thấm nước, bong tróc, nấm mốc và ảnh hưởng đến tuổi thọ vật liệu.
Thi công phần thô trọn gói gồm những gì?
Thi công phần thô trọn gói thường được hiểu là nhà thầu đảm nhận một phạm vi công việc phần thô đã được quy định cụ thể trong hợp đồng, từ công tác chuẩn bị đến các hạng mục kết cấu và hệ thống kỹ thuật cơ bản.
Tuy nhiên, khái niệm “trọn gói” giữa các nhà thầu có thể không hoàn toàn giống nhau. Vì vậy, trước khi ký hợp đồng, gia chủ nên yêu cầu bảng phạm vi công việc chi tiết.
Những hạng mục cần kiểm tra trong báo giá
Một bảng báo giá thi công phần thô nên thể hiện rõ:
- Công tác chuẩn bị
- Móng
- Cột
- Dầm
- Sàn
- Cầu thang
- Tường xây
- Mái
- Điện âm
- Nước âm
- Chống thấm
- Giàn giáo
- Vận chuyển vật tư
- Nhân công
- Các hạng mục khác theo thiết kế
Không nên chỉ nhìn vào đơn giá trên mỗi mét vuông mà bỏ qua phạm vi công việc.
Giá thi công phần thô phụ thuộc vào những yếu tố nào?
Giá thi công phần thô không có một mức cố định cho mọi công trình. Chi phí thực tế phụ thuộc vào nhiều yếu tố.
Quy mô công trình
Số tầng, tổng diện tích xây dựng, chiều cao tầng và hình dạng công trình đều ảnh hưởng đến khối lượng thi công.
Điều kiện khu đất
Nhà trong hẻm nhỏ, khu vực khó vận chuyển vật tư hoặc có điều kiện thi công hạn chế có thể phát sinh thêm chi phí và thời gian.
Phương án móng
Móng đơn, móng băng, móng bè và móng cọc có khối lượng cũng như chi phí khác nhau.
Thiết kế kiến trúc
Công trình có nhiều chi tiết phức tạp, khoảng thông tầng, ban công lớn, mái đặc biệt hoặc kết cấu đặc thù sẽ có yêu cầu thi công khác với nhà có hình khối đơn giản.
Chủng loại vật tư
Chất lượng và chủng loại thép, xi măng, bê tông, gạch, ống điện nước và các vật tư khác ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí.
Điều kiện thi công
Mặt bằng, vị trí công trình, khả năng tập kết vật tư và điều kiện vận chuyển đều cần được xem xét khi lập dự toán. Vì vậy, để xác định giá thi công phần thô, chủ đầu tư nên dựa trên hồ sơ thiết kế và khối lượng thực tế thay vì chỉ tham khảo một đơn giá chung trên thị trường.
Những sai lầm thường gặp khi thi công phần thô
Chọn nhà thầu chỉ dựa vào giá thấp
Đơn giá thấp chưa chắc đồng nghĩa với tổng chi phí thấp. Nếu phạm vi công việc không đầy đủ hoặc vật tư không tương đương, phần phát sinh sau này có thể làm tổng ngân sách tăng đáng kể.
Không kiểm tra vật tư đầu vào
Vật tư cần được kiểm soát theo chủng loại đã thống nhất trong hợp đồng và hồ sơ kỹ thuật.
Thay đổi thiết kế trong quá trình thi công
Thay đổi vị trí tường, cửa, cầu thang, ổ cắm hoặc hệ thống nước sau khi đã thi công có thể dẫn đến đục phá và phát sinh.
Không nghiệm thu trước khi che khuất
Những hạng mục như cốt thép, đường điện nước âm hoặc chống thấm cần được kiểm tra trước khi chuyển sang bước tiếp theo.
Không thống nhất phạm vi hợp đồng
Đây là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư và nhà thầu.
Quy trình thi công phần thô chuyên nghiệp
Một quy trình thi công phần thô có thể được triển khai theo các bước:
Bước 1: Khảo sát hiện trạng
Kiểm tra khu đất, điều kiện tiếp cận, hiện trạng công trình lân cận và các yếu tố ảnh hưởng đến thi công.
Bước 2: Kiểm tra hồ sơ thiết kế
Rà soát kiến trúc, kết cấu và hệ thống điện nước trước khi triển khai.
Bước 3: Lập kế hoạch và dự toán
Xác định khối lượng, vật tư, nhân công và tiến độ.
Bước 4: Chuẩn bị công trường
Che chắn, định vị, bố trí khu vực tập kết vật tư và các điều kiện phục vụ thi công.
Bước 5: Thi công móng
Thực hiện theo phương án kết cấu được phê duyệt.
Bước 6: Thi công kết cấu
Triển khai cột, dầm, sàn, cầu thang và các cấu kiện khác.
Bước 7: Xây tường và hệ thống kỹ thuật
Kết hợp xây tường với điện nước âm theo hồ sơ.
Bước 8: Thi công mái và chống thấm
Hoàn thiện phần mái, sê nô và các khu vực cần chống thấm.
Bước 9: Nghiệm thu phần thô
Kiểm tra khối lượng, chất lượng và các hạng mục theo hợp đồng trước khi chuyển sang giai đoạn hoàn thiện.
Cần kiểm tra gì trước khi ký hợp đồng thi công phần thô?
Trước khi lựa chọn đơn vị thi công phần thô, gia chủ nên kiểm tra ít nhất 7 nội dung:
- Hồ sơ thiết kế có đầy đủ hay chưa.
- Phạm vi công việc của nhà thầu.
- Chủng loại vật tư.
- Đơn giá và phương pháp tính diện tích.
- Tiến độ thi công.
- Quy trình nghiệm thu.
- Điều khoản phát sinh và bảo hành.
Ngoài ra, nên yêu cầu nhà thầu giải thích rõ những hạng mục không nằm trong báo giá. Điều này giúp gia chủ dễ dàng so sánh giữa các phương án thi công phần thô và chủ động hơn về ngân sách.
Vì sao nên lựa chọn đơn vị thi công có thiết kế đồng bộ?
Thiết kế và thi công có sự phối hợp chặt chẽ sẽ giúp hạn chế tình trạng bản vẽ một cách, công trường thi công một cách khác.
Khi kiến trúc, kết cấu và điện nước được thống nhất trước khi triển khai, các vị trí như cầu thang, hộp kỹ thuật, ổ cắm, đường ống, cửa và thiết bị có thể được xử lý ngay từ giai đoạn thi công phần thô.
Điều này đặc biệt có ý nghĩa với nhà phố có diện tích hạn chế, nhiều tầng và yêu cầu tối ưu công năng.
Việt Kiến Trúc thi công phần thô theo hồ sơ thiết kế
Việt Kiến Trúc định hướng cung cấp giải pháp đồng bộ từ tư vấn, thiết kế đến triển khai xây dựng, giúp chủ đầu tư có cơ sở rõ ràng hơn trong việc kiểm soát chất lượng và chi phí. Với thi công phần thô, một quy trình rõ ràng cần bắt đầu từ hồ sơ thiết kế, dự toán, lựa chọn vật tư và biện pháp thi công cho đến nghiệm thu từng giai đoạn.
Thay vì chỉ quan tâm đến đơn giá, Việt Kiến Trúc tập trung vào việc kiểm soát sự đồng bộ giữa thiết kế và thi công, hạn chế những thay đổi không cần thiết trong quá trình xây dựng. Nếu gia chủ đang chuẩn bị xây nhà phố hoặc biệt thự, việc lựa chọn đơn vị có khả năng phối hợp thiết kế và thi công sẽ giúp quá trình triển khai thuận lợi hơn.
Câu hỏi thường gặp về thi công phần thô
Thi công phần thô có bao gồm nội thất không?
Thông thường không. Thi công phần thô chủ yếu tập trung vào móng, kết cấu, xây tường, mái và hệ thống kỹ thuật âm theo phạm vi hợp đồng. Nội thất thường thuộc giai đoạn hoàn thiện hoặc thi công nội thất riêng.
Thi công phần thô mất bao lâu?
Thời gian phụ thuộc vào diện tích, số tầng, phương án móng, thiết kế, điều kiện mặt bằng và thời tiết. Nhà phố có quy mô càng lớn hoặc thiết kế càng phức tạp thì thời gian thi công càng dài.
Có nên chọn thi công phần thô trọn gói không?
Có thể lựa chọn nếu chủ đầu tư muốn giảm khối lượng công việc quản lý trực tiếp. Tuy nhiên, cần đọc kỹ phạm vi hợp đồng, vật tư, tiến độ, nghiệm thu và điều khoản phát sinh trước khi ký.
Giá thi công phần thô có cố định không?
Không. Chi phí phụ thuộc vào thiết kế, quy mô, điều kiện thi công, phương án móng, vật tư và nhiều yếu tố khác. Báo giá chính xác cần dựa trên hồ sơ và khối lượng thực tế.
Thi công phần thô là giai đoạn tạo nền tảng cho toàn bộ công trình, từ móng, kết cấu bê tông cốt thép, tường xây, cầu thang, mái đến hệ thống điện nước âm và chống thấm.
Một công trình có phần thô được thi công đúng thiết kế, đúng kỹ thuật và kiểm soát tốt vật tư sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho giai đoạn hoàn thiện, đồng thời hạn chế nhiều rủi ro phát sinh trong quá trình sử dụng.
Nếu đang chuẩn bị xây nhà, gia chủ nên tìm hiểu kỹ thi công phần thô gồm những gì, phạm vi báo giá và quy trình nghiệm thu trước khi ký hợp đồng.
Việt Kiến Trúc hướng đến giải pháp tư vấn, thiết kế và thi công phần thô đồng bộ, giúp chủ đầu tư có kế hoạch rõ ràng từ hồ sơ đến công trường. Liên hệ Việt Kiến Trúc để được tư vấn phương án thi công phù hợp với công trình của bạn.
